РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ НА ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО — ПЕНСИОНЕРА

В отношении ИП очень важным является и то, что гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст.24 ГК РФ).

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством. Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, приведен в ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Конечно, вопросы ответственности, в том числе имущественной, волнуют каждого.

Как себя защитить?

Как показывает практика, более лояльно относятся налоговые органы просто к физическим лицам, чью деятельность нельзя признать предпринимательской. Но давайте вспомним, граждане тоже уплачивают налог на имущество с принадлежащей им недвижимости.

Так где же оптимизация?Она будет достигнута, если использовать в схеме физическое лицо, которое вышло на пенсию.

Регистрация недвижимости на гражданина-пенсионера позволяет не платить ему налог на имущество по одному выбранному объекту недвижимости (ст.407 НК РФ). Для получения льготы требуется до 1 ноября года, за который уплачивается налог, уведомить налоговый орган об объектах, в отношении которых будет применяться налоговая льгота. Если собственник не направит в инспекцию такое уведомление, то налоговая льгота будет предоставлена в отношении объекта с максимальной суммой налога.

Для получения льготы по налогу на имущество физических лиц надо подать заявление о предоставлении льготы и оригиналы документов, подтверждающих право на льготу. Представить их можно по выбору в налоговый орган либо по месту жительства, либо по месту нахождения объекта недвижимости.

Казалось бы, можно зарегистрировать на такое физлицо недвижимость и сдавать ее в аренду. Однако ведение регулярной предпринимательской деятельности может повлечь условие регистрации гражданина в качестве ИП.

Рассмотрим, что лучше сделать, чтобы гражданин-пенсионер:

• не был признан ИП;
• защитил активы.

Он может передать объект недвижимости как вклад в уставный капитал организации. В этом случае независимо от режима налогообложения эта организация будет платить налог на имущество и льгота от использования схемы будет сведена к нулю.

Исключение: организация, применяющая УСН, но только в части производственных зданий.

Однако, учитывая ограничение по стоимости основных средств «упрощенца» — 100 миллионов рублей и необходимость защиты активов, рекомендуем передать в качестве вклада в уставный капитал не само здание, а право владения им. При этом компания, чьим учредителем будет данный гражданин, может как использовать недвижимость в своей деятельности, так и сдавать ее в аренду.

А для управления и контроля над этой деятельностью может быть дополнительно нанят со стороны ИП, управляющий недвижимостью и применяющий УСН, например с объектом налогообложения «доходы» — 6%.

Согласно п.6 ст.66 ГК РФ вкладом в имущество общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.

Порядок внесения имущества в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества определен Федеральным законом от 24.11.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Для ООО (а именно на их примере мы и рассмотрим правовую основу данной схемы) необходимо использовать нормы Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Вкладом в уставный капитал ООО могут быть в том числе имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку (п.1 ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ). В частности, из п.17 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 01.07.1996 № 8 и 6 соответственно следует, что вкладом в УК может быть среди прочего право владения и пользования имуществом. Аналогичный вывод можно сделать из п.8 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 09 12.1999 № 14 и 90 соответственно.

В силу п.2 ст. 15 Закона № 14-ФЗ денежная оценка имущества, вносимого в уставный капитал, утверждается решением общего собрания участников общества, которое должно быть принято всеми участниками единогласно и на сумму более 20 000 рублей подтверждено независимым оценщиком. При этом под имуществом в гражданском законодательстве понимаются в том числе имущественные права.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Однако в настоящий момент законодательство не содержит норм, обязывающих регистрировать передачу имущественного права в уставный капитал (п.1 ст.4 Федерального закона от 21 07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

---

ДОСРОЧНОЕ СПИСАНИЕ “СТАРОЙ” НЕДВИЖИМОСТИ

АРЕНДА ИМУЩЕСТВА У ОРГАНИЗАЦИИ ИЛИ ИП, ПРИМЕНЯЮЩИХ УСН (ПАТЕНТ)

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА В ЗАКРЫТЫЙ ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД (ЗПИФ)