АРЕНДА ИМУЩЕСТВА У ОРГАНИЗАЦИИ ИЛИ ИП, ПРИМЕНЯЮЩИХ УСН (ПАТЕНТ)

Схема работает следующим образом. Основное средство покупает организация или ИП, применяющие упрощенную систему налогообложения. Впоследствии они сдают это имущество в аренду предприятию, применяющему общий режим налогообложения.

Преимущества и недостатки схемы

К сожалению, с 2015 г. предусмотрена уплата организациями, применяющими УСН, налога на имущество в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с НК РФ.

Это означает, что описанная схема позволяет экономить на налоге на имущество только по производственным и складским помещениям, так как организации, применяющие УСН, данный налог с них по-прежнему не уплачивают на основании п.2 ст.346.11, ст.378.2 НК РФ.

То же можно сказать и про предпринимателей: ИП на патенте или УСН налог на имущество с недвижимости не платят, если она не поименована в перечне объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости (п.З ст.346.11 НК РФ).

В чем еще положительные стороны данной схемы?

Она позволяет снизить налог на прибыль: ведь арендатор может учесть в составе расходов арендные платежи (подп.10 п.1 ст.264 НК РФ).

Организация же или ИП, применяющие УСН, включают полученные средства в состав доходов, облагаемых налогами по меньшим ставкам — 6 или 15%. В последнем случае эта организация также может отразить в составе расходов покупную стоимость имущества и проценты за кредит, если покупка была совершена за счет заемных средств.

Несмотря на налоговую экономию, схема имеет недостатки, связанные с тем, что налоговый орган может признать основной целью сдачи в аренду объектов снижение налогов и взыскать с организации сумму недоимки и штрафные санкции.

Риски увеличатся при наличии взаимозависимости компаний (ст. 105.1 НК РФ). Однако даже если между участниками схемы не прослеживается явная связь, риски использования схемы остаются, например, если у владельца имущества нет больше никаких клиентов, кроме арендатора, применяющего общий режим налогообложения. При этом если сдача в аренду является его основным видом деятельности, а никакой рекламы в целях привлечения клиентов арендодатель не делает.

Когда же у арендодателя появляются сторонние клиенты, необходимо контролировать стоимость арендной платы по отношению к ним и своей организации. Либо придется обосновывать сумму разницы в аренде наличием или отсутствием ремонта, величиной площади помещения, этажностью и т.д. Также имеет значение, как основные средства поступают в организацию или ИП, применяющим УСН (ПСН).

Не забудьте про ограничения!

Кроме того, необходимо учесть ограничения по стоимости основных средств, зарегистрированных на таком ИП, применяющем УСН или патент. В соответствии со ст. 346 12 НК РФ с 2017 года организация может применять «упрощенку», только если остаточная стоимость ее основных средств (ОС) не превышает 150 миллионов рублей. Этот показатель определяется по правилам бухгалтерского учета (подп.16 п.З ст.346.12 НК РФ).

Получается, что такое ограничение распространяется только на организации. А индивидуальные предприниматели могут работать на УСН независимо от того, какова остаточная стоимость их ОС.

Однако Минфин России считает, что предприниматели могут сохранить право на применение «упрощенки», если они будут соответствовать всем требованиям, в том числе и по стоимости их ОС, определяемой по данным бухгалтерского учета (письма Минфина России от 14.08.2013 № 03-11 -11/32974, от 18,01.2013 № 03-11-11/9).

Такая позиция довольно спорна. Как указано выше, положения подп.16 п.З ст.346.12 НК РФ распространяются только на организации.

---

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА В ЗАКРЫТЫЙ ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД (ЗПИФ)

ОПТИМИЗАЦИЯ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО (СТАТЬИ)

УЧЕТ НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ИЛИ НЕЗАВЕРШЕННЫХ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ НА СЧЕТЕ 08